Entonces, quizás esté interesado en comprar una casa o un lote para construir en el sur de Costa Rica en una zona como Pavones, Pilón o Zancudo. Bueno, si es así, ¿cómo sabe cuáles son las restricciones de zonificación? Sí, incluso en la jungla existen ciertas restricciones que debe cumplir para no ser multado o que le quiten o demuelen su propiedad. En Costa Rica, un Plan Regulador describe la zonificación y sus límites en un mapa y las reglas para esa zona. Básicamente es un estudio gigante del área con la mayoría de los principales puntos de referencia, como los principales arroyos, ríos y también tiene restricciones de construcción, reglas y leyes que acompañan a la zonificación.

La imagen de arriba es el Plan Regulador oficial para el área de Pavones, Costa Rica. Muestra dónde están las áreas protegidas, dónde están las zonas marítimas, y también habla de zonificación específica, como áreas protegidas. Al comprar un terreno en Costa Rica, es una buena idea verificar que puede hacer lo que quiera con la propiedad. Por ejemplo, sería una experiencia terrible comprar una propiedad en Pavones con la intención de convertirla en un negocio, y luego descubrir que está dividida en zonas para residencial…. Del mismo modo, sería un fastidio si comprara lo que pensaba que era una propiedad residencial solo para que alguien colocara un bar ruidoso al lado (a algunas personas les puede gustar, pero a la mayoría no). Con la ayuda de un buen agente inmobiliario y un buen abogado, puede evitar cometer un gran error. Me gusta poner un período de 'DEBIDA DILIGENCIA' en cualquier oferta cuando represento a un comprador porque durante este período de tiempo podemos verificar que la propiedad está dividida en zonas para el uso previsto. Un período de 'diligencia debida' es similar a un período de inspección en los contratos de compra de EE. UU. Y es un período de tiempo predeterminado en el que el comprador puede cancelar el acuerdo de compra si el comprador considera que la propiedad no es adecuada. Así que si necesitas hacerte con un plan regulador para la zona de Pilón y Pavones, aquí tienes el enlace (https://www.ict.go.cr/es/informacion-institucional/zona-maritimo-terrestre.html#pavones ) solo asegúrate de hacer clic en Pavones o en el área que estás buscando.

Algunas áreas aún no tienen un plan regulador y le corresponde al municipio pagar la encuesta y algunas aún no lo han hecho. Un buen ejemplo de zona sin plan regulador es Zancudo. Playa Zancudo es un área hermosa llena de vida silvestre muy diversa y playas increíbles, sin mencionar el río Coto con sus enormes cocodrilos, por lo que es obvio por qué la gente quiere mudarse a la zona. Diablos, la gente ha vivido en la zona y ha construido casas en la playa durante más de 60 años. Playa Zancudo tiene algunas casas muy bonitas en la playa, pero ninguna tiene título. Así es, ni uno solo que yo sepa tiene título. En Zancudo va un poco más allá…. Zancudo no tiene un Plan regulador oficial y, por lo tanto, tampoco puede otorgar concesiones, por lo que es un gran lío. ¿Seguiría comprando una propiedad sin título en Zancudo? Sí, lo haría porque esas casas han estado allí antes de que estas leyes entraran en vigencia en el área y el gobierno local ha agregado agua y electricidad del municipio a estas casas. Algunas de ellas son casas de lujo y lo último que quiere hacer el gobierno costarricense es dejar a más personas sin hogar. Literalmente tendrían que destruir cientos de hogares. La otra cosa buena es que debido a los problemas de títulos en Zancudo, las propiedades son muy baratas. Por ejemplo, esta propiedad https://kwpavones.com/properties/23-House-Casa-Rosa-Zancudo-60704-USD249-900/ cuesta solo $249,900, es grande y está justo en la playa. Esta propiedad lo ubicaría en el rango $500k + en cualquier otro lugar de Costa Rica y en algunas playas selectas de Guanacaste, ¡esa casa le costaría un millón de dólares! La zonificación en el sur todavía es un trabajo en progreso, pero como agente de bienes raíces de Keller Williams-Costa Rica, planeo ayudarlo a tomar una decisión informada.

Eric Chavarria
Consultora Inmobiliaria y Constructora.
Keller Williams Costa Rica